Airbnb и Booking през 2026 г. – нови правила за краткосрочно отдаване под наем
Ако отдавате апартамент, стая или къща за гости чрез Airbnb, Booking, Expedia или друга онлайн платформа, 2026 г. е важна година за вас. От 20 май 2026 г. започва да се прилага новият Регламент (ЕС) 2024/1028, който въвежда по-строги правила за прозрачност, регистрация и обмен на данни при краткосрочно отдаване под наем.
Това не означава, че краткосрочните наеми се забраняват. Означава обаче, че анонимното или нерегистрирано отдаване на имоти през онлайн платформи ще става все по-трудно. Платформите вече ще имат по-ясни задължения да проверяват регистрационните номера на обектите и да подават данни към компетентните органи.
Какво се променя за Airbnb и Booking през 2026 г.
Новият европейски регламент създава обща рамка за събиране и споделяне на данни за краткосрочното настаняване в ЕС. Целта е държавите членки да могат по-ефективно да следят какви имоти се отдават, от кого, колко нощувки се реализират и дали дейността е регистрирана по съответния ред.
На практика това означава, че обявите в платформи като Airbnb и Booking ще трябва да бъдат свързани с валиден регистрационен номер на обекта. В България това е свързано с регистрацията на мястото за настаняване и вписването му в съответните туристически регистри, включително ЕСТИ, когато това е приложимо.
Ако собственикът не разполага с валидна регистрация или подаде невярна информация, платформата може да бъде задължена да премахне или блокира обявата.
Кой е засегнат от новите правила
Новите правила са важни за всички лица, които предлагат краткосрочно настаняване срещу заплащане чрез онлайн платформи. Това включва собственици на апартаменти, къщи за гости, стаи, ваканционни имоти и други обекти, които се отдават за нощувки.
Не е решаващо дали дейността се извършва „само от време на време“ или като основен бизнес. Ако обектът се предлага публично за краткосрочно настаняване срещу възнаграждение, той попада в обхвата на правилата за регистрация и отчетност.
Какво е УИК и защо ще бъде важен
Уникалният идентификационен код на обекта ще бъде ключов елемент при публикуване на обяви в онлайн платформи. Идеята е всяка обява да може да бъде свързана с конкретен, регистриран обект, а не с неясна или фиктивна информация.
Това е съществена промяна, защото досега много собственици публикуваха имоти без достатъчна яснота дали обектът е регистриран, дали се декларират нощувките и дали се плащат дължимите данъци и такси.
Платформите ще подават данни към органите
Една от най-важните промени е свързана с обмена на данни. Онлайн платформите ще трябва да подават информация за реализираните нощувки и броя гости към компетентните национални органи по автоматизиран ред. Това означава, че приходите от краткосрочно отдаване под наем ще стават значително по-проследими.
За собствениците това има пряко значение. Ако досега част от дейността е извършвана без регистрация или без деклариране на приходи, рискът от последваща проверка ще се увеличи. Новите правила не въвеждат сами по себе си нов данък, но правят контрола много по-ефективен.
Какви са рисковете, ако отдавате имот без регистрация
Най-видимият риск е премахване или блокиране на обявата в Airbnb, Booking или друга платформа. За много собственици това означава директна загуба на приходи, особено ако разчитат основно на онлайн резервации.
Вторият риск е административен. Ако обектът подлежи на регистрация, но такава липсва, могат да възникнат санкции по приложимото туристическо и данъчно законодателство. Освен това при несъответствие между декларирани приходи и реални данни от платформите може да се стигне и до данъчни проверки.
Третият риск е репутационен. Премахната обява, отказани резервации или спор с гости могат да доведат до загуба на рейтинг и доверие, което при краткосрочните наеми има пряко финансово значение.
Какво трябва да направите, ако отдавате имот през Airbnb или Booking
Първата стъпка е да проверите дали обектът ви подлежи на регистрация като място за настаняване и дали вече е вписан по съответния ред. В България апартаменти, стаи и къщи, които се отдават за нощувки, обичайно попадат в режима на туристическите обекти и следва да бъдат регистрирани съгласно приложимите правила.
Следва да се провери дали имате валиден идентификационен номер, дали обектът е коректно въведен в съответните системи и дали информацията в платформите съответства на регистрацията. Ако имате няколко имота, проверката трябва да се направи за всеки един от тях поотделно.
Важно е също да се прегледат данъчните задължения. При краткосрочно отдаване под наем могат да възникнат различни задължения в зависимост от това дали имотът се отдава от физическо лице, едноличен търговец или дружество, както и от начина на организиране на дейността.
Данъци, туристически данък и ДДС – защо темата не е само административна
Много собственици подценяват данъчната част на краткосрочното отдаване под наем. Проблемът е, че платформите събират и обработват данни, а след прилагането на новата европейска рамка обменът на информация с органите ще бъде още по-системен.
Това не означава, че всеки собственик автоматично ще има сложен данъчен режим. Означава обаче, че трябва предварително да се изясни какъв е правилният режим за конкретната дейност – доход от наем, туристически данък, патентен данък, регистрация по ДДС при определени хипотези или други приложими задължения.
За официална данъчна информация може да се ползва страницата на НАП относно краткосрочно отдаване под наем чрез онлайн платформи.
Трябва ли да спрете да отдавате имота си
Не. Новите правила не означават край на Airbnb и Booking в България. Те означават край на модела „пускаме обява и после ще мислим“. Ако имотът е регистриран, данните са коректни и задълженията се изпълняват, краткосрочното отдаване под наем може да продължи напълно законно.
По-скоро 2026 г. е моментът, в който собствениците трябва да подредят документацията си. Това включва регистрация на обекта, коректно въвеждане на информацията в платформите, преглед на данъчния режим и ясни правила към гостите.
Как LegalConsult.bg може да помогне
Ако отдавате имот чрез Airbnb, Booking или друга онлайн платформа и не сте сигурни дали сте изрядни, можете да започнете с онлайн правна консултация. В рамките на консултацията може да се провери какви регистрации са необходими, какви документи липсват и какви рискове съществуват за конкретния имот.
Ако управлявате няколко имота или извършвате дейността през фирма, може да е необходимо и изготвяне на вътрешни правила, договори с управители на имоти, общи условия към гости или документи, свързани със защита на личните данни. В такива случаи могат да бъдат полезни услугите за изготвяне на договори и GDPR документация.
FAQ – често задавани въпроси
Задължителна ли е регистрация за Airbnb и Booking?
В много случаи да. Ако имотът се предлага за краткосрочно настаняване срещу заплащане, обектът обичайно подлежи на регистрация по правилата за местата за настаняване.
Какво ще стане, ако нямам регистрационен номер?
След прилагането на новите правила платформите ще трябва да проверяват регистрационните номера. При липса на валиден номер обявата може да бъде премахната или блокирана.
Новият регламент въвежда ли нов данък?
Не. Регламентът не въвежда сам по себе си нов данък. Той обаче улеснява контрола и обмена на данни, което прави декларирането на приходите и спазването на данъчните задължения много по-важно.
От кога започват новите правила?
Регламент (ЕС) 2024/1028 започва да се прилага от 20 май 2026 г.
Трябва ли ми адвокат за регистрация и проверка на режима?
Не винаги, но при неясен режим, няколко имота, дейност през фирма или риск от санкции е разумно да се направи правна проверка преди проблемът да възникне.
Заключение
Новите правила за Airbnb и Booking през 2026 г. не забраняват краткосрочните наеми, но правят сектора много по-прозрачен. За собствениците това означава едно: регистрацията, УИК, ЕСТИ, данъците и документите вече не могат да бъдат оставени „за после“.
Ако искате да продължите да отдавате имота си спокойно и законно, най-добрата стъпка е да проверите режима си навреме. Така ще избегнете блокирана обява, санкции и излишни спорове с институции или платформи.
Повече информация за европейската рамка може да намерите в Регламент (ЕС) 2024/1028 и в публикацията на Министерството на туризма.
