Дължа ли наем по време на извънредното положение?

На 13.03.2020 г. бе гласувано от Народното събрание на Република България извънредно положение на територията на цялата държава за периода 13.03. – 13.04.2020 г., като в тази връзка бе приет и Закон за мерките по време на извънредното положение, обявено с решение от 13 март 2020 г. на Нардното събрание. Вследствие на решението на Народното събрание и на новоприетия закон, множество бизнеси на практика бяха затворени, а дейността им тотално преустановена. Бяха повдигнати множество въпроси свързани с дължимостта на наеми, кредити, задължения към контрагенти и клиенти и др.

Един от най-интересните въпроси е дължи ли се наемната цена за обект, който вследствие на въведеното извънредно положение е изцяло затворен и с преустановена дейност? В тази връзка, релевантни са текстовете на Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването, съгласно която се преустановяват множество търговски и културни дейности, вкл. работата на дискотеки, барове, фитнес центрове, търговски обекти в МОЛ-ове, групови форми на дейност с деца, посещенията в яслите и детските градини и други.

Иначе казано, вследствие на държавната забрана, множество търговски обекти на практика не могат да осъществяват дейност, а в същото време дължат заплащане на наемите за обектите, които ползват. Предвид това логично идва въпросът дали всъщност тези наемни суми се дължат при положение, че обектът реално не би могъл да се ползва? Не следва ли именно тук да се приложи институтът на непреодолимата сила (форсмажор)? Според нас е именно така.

В чл. 306 от Търговския закон е записано, че Длъжникът по търговска сделка не отговаря за неизпълнението, причинено от непреодолима сила. Ако длъжникът е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила. Непреодолима сила е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. Длъжникът, който не може да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в подходящ срок уведомява писмено другата страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните последици от нея за изпълнението на договора. При неуведомяване се дължи обезщетение за настъпилите от това вреди. Докато трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира. Предвид посоченото, следва да се разбира, че при затваряне на отдаден под наем обект, вследствие на държавна забрана, то за наемодателят е налице непреодолима сила, т.е. не по негова вина той не може да изпълни задължението си да предостави безпрепятствено ползването на обекта от наемателя. За наемателя пък, вследствие на невъзможността да ползва по предназначение наетия обект, отпада задължението да заплаща наемната цена, договорена в договора за наем.

Ние от legalconsult считаме, че обявяването на извънредното положение, което налага затварянето на търговския обект, ползван от наемател по силата на Договор за наем, е събитие от извънреден характер, т. нар. „форсмажор”. Съгласно практиката по приложението на чл. 306, ал. 2 от Търговския закон, страните по договора не носят отговорност за пълно или частично неизпълнение на задълженията си по договорите, тогава, когато неизпълнението се дължи на форсмажор. Събитието от извънреден характер е обявено и прието със закон и е прието за възникнало на 13.03.2020 г. Важно е и да се разгледат поотделно елементите на непреодолимата сила и в случай, че всеки един от тях е налице, то наемателят може да се позове на нея и да не заплаща наемната цена по договора за наем.

В случай, че имате необходимост от съдействие по отношение на сключен от Вас договор за наем и искате да не заплащате наемните суми за времето, в което обектът Ви не работи, сме на разположение за съдействие чрез наш адвокат на посочените в сайта имейл и телефон.

office.legalconsult.bg@gmail.com