Напоследък зачестиха публикациите свързани с препродадените към трети лица апартаменти в гр. София, кв. Манастирски ливади, ул. Синанишко езеро.

В публикациите се твърди, че фирмата продавач сключва редица предварителни договори за обекти в предлаганата от тях сграда, като впоследствие вместо да изпълни ангажимента си и да продаде обектите на лицата, подписали предварителен договор, ги прехвърля на трети лица, нямащи нищо общо с разписаните предварителни договори.

Дали има нещо нередно в случилото се или не, е обект на тълкуване и следва да бъде анализирано подробно като факти, обстоятелства, история и т.н. В тази статия ще разкажем за реален случай, с който адв. Адриян Мурлиев и адв. Димитър Янев се справиха успешно през месец април 2022 г.

В началото на 2022 г. Ивана (името е променено за целите на анонимността), сключва договор за посредничество при покупка с брокерска агенция. Съгласно договора, Ивана е възложила на брокерската агенция да проучи пазара, да търси за покупка, да организирате огледи, да подготви воденето на преговори и сключването на договор за покупка на недвижим имот в гр. София. Видно от така описаните в договора задължения на брокерската агенция, същата е следвало да извърши качествена и пълна услуга към клиента си Ивана, по отношение на окончателно и пълноправно придобиване на недвижим имот чрез подписване на нотариален акт. Услугата винаги включва и проверка на харесаните от клиента имоти, дали същите имат тежести, дали същите са собственост на лицето представящо се като продавач и т.н. За тези услуги Ивана е следвало да заплати възнаграждение в размер на процент от цената на имота, който брокерът е намерил, при сключване на предварителен договор. Тук отваряме скоба и отбелязваме, че предварителният договор никога няма прехвърлително действие и собствеността върху имота при подписан предварителен договор не е сменена, поради което и нашето мнение е, че задълженията на брокера не са изпълнени с този предварителен договор. В противоречие на това обаче, масово агенциите за недвижими имоти получават възнаграждението си при подписване на предварителен договор. Така, Ивана е заплатила договореното възнаграждение към брокерската агенция в пълен размер, в деня в който е подписала предварителния договор (с подробности по-долу).

След подписване на договора за посредничество с брокерската агенция, на Ивана е бил представен апартамент в кв. Манастирски ливади, ул. Синанишко езеро – ново строителство, в процес на завършване. И тъй като имотът е допаднал на Ивана, тя е взела решение да подпише с продавача предварителен договор, със съдействието и под надзора на брокерската агенция. Ивана веднага е платила т.н. стоп капаро, по същество депозит, като гаранция че ще закупи този апартамент.

Така, Ивана е подписала с фирмата на продавача предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Предварителният договор като проект е бил предложен, съгласуван и изцяло одобрен от брокерската агенция, вкл. от юрист/адвокат, ангажиран от брокерската агенция. Ивана е получила пълното уверение от брокерската агенция и нейните представители, че сделката е добра, имотът предмет на покупка е чист от тежести, както и че няма да има усложнения при подписването на окончателния договор. Заедно с подписването на предварителния договор, Ивана е заплатила и първа вноска в размер на процент от общата продажна цена на апартамента.

До тук всичко изглежда нормално. Съвсем стандартни отношения между купувач, брокер и продавач, които вероятно с нищо не се различават от случилото се с всяка останала сделка за апартамент в София.

Обратът в настроенията обаче настъпва няколко дни преди крайната датата за сключване на окончателен договор, когато Ивана е била уведомена, че продавачът е изпаднал в невъзможност да прехвърли имота, предмет на предварителния договор, тъй като има наложена възбрана върху него. За Ивана това е първият момент, в който осъзнава, че има някакъв проблем, който може да доведе до сериозни последици за нея, но въпреки това решава да се довери на брокерската агенция и се съгласява да подпише Анекс, с който да продължи срока за сключване на окончателен договор с още около месец.

Наличието на процесната възбрана върху имотът, безспорно води до извода, че брокерът посредник за сделката не е извършил пълно правно проучване, както се е бил задължил, съответно не е съдействал качествено и компетентно на Ивана в създалата се ситуация. Нещо повече – множеството публикации в интернет, свързани именно с подобни казуси в същата сграда, сочат за наличие на измамна схема, в която участват продавач и брокери.

След така настъпилите събития и с вече създаденото притеснение у Ивана, същата е започнала да се интересува с повече подробности, като е потърсила информация както за продавача, така и за брокерската агенция. Изненадващо за нея, в различни профили в социалните мрежи, е намерила информация, според която продавачът на имота, в нарушение на сключени договори с трети лица, по повод продажба на апартаменти в сградата, в която е и апартаментът на Ивана, е извършил покупко-продажби на неопределен брой апартаменти, като ги е прехвърлил на свързани с него лица. Най-шокиращото, което Ивана разкрива е, че нейният апартамент също е един от апартаментите, препродадени на трети лица, макар и тя да има сключен предварителен договор с продавача именно за него.

Така Ивана е изпаднала в ситуация, в която е заплатила брокерско възнаграждение, първа вноска по предварителен договор и депозит за апартамент, който се оказва, че на първо място е възбранен и на следващо място е прехвърлен към трето лице различно от продавача. Т.е. с две думи, Ивана не може да получи апартамента си от продавача, на когото вече е платила, защото този продавач вече не е собственик на апартамента.

Тогава Ивана решава, че трябва да се свърже с адвокат, който да защитава интересите й. Свързва се с адв. Димитър Янев и адв. Адриян Мурлиев, които започват проверка по случая и установяват, че в сградата, в която е апартамента капариран от Ивана, са извършени серия от препродажби в кратък период от време и на практика всички обекти в тази сграда са препродадени от продавача към трети, свързани с него лица. Освен всичко друго, от справка в Търговския регистър става ясно и че фирмата продавач на апартамента е със сменена собственост от буквално няколко дни след извършените препродажби. Собственикът на фирмата е прехвърлил 100% от собствеността й на друго лице. Вследствие на това разкритие, адвокатите на Ивана се свързват незабавно с брокера и с продавача, развалят сключените между тях и Ивана договори и уговарят среща, на която да обсъдят възможностите на Ивана и последиците, които могат да настъпят за продавача и за брокера вследствие на неприятната за техния клиент ситуация.

Резултатът от срещата е подписано тристранно споразумение между Ивана, брокера и продавача, с което страните констатират и признават неизпълнението на предварителния договор и на договора за посредничество и се съгласяват да възстановят на Ивана всички заплатени от нея суми. И макар, че историята завършва добре, нищо не може да върне горчивия опит и неприятните емоции, които Ивана е преживява вследствие на случилото се.

Изводът от тази история е, че при покупка на недвижим имот, е задължителна консултация с адвокат, който да съдейства за сделката и който да не е заинтересован от това да се подпише предварителен договор при всички случаи.

А дали щеше да се стигне до връщане на парите и до подобен благоприятен за Ивана край, ако не се бяха намесили адвокати, не смеем да  гадаем. Не смеем да гадаем и дали случаят с Ивана и апартаментите в Манастирски ливади е измама или просто недоразумение. Това всеки може да прецени сам за себе си.

В случай, че имате необходимост от съдействие при покупка или продажба на недвижим имот, не се колебайте да ни потърсите.