Несъстоятелност на „Геострукт“: какви са правата на купувачите в „Алгара“ и „Еспор“?

Изпадане в несъстоятелност на строител или инвеститор е един от най-сериозните рискове при покупката на недвижим имот „на зелено“. Проблемът става още по-сложен, когато сградата вече е почти завършена, част от купувачите имат нотариални актове, други разполагат само с предварителни договори, а върху имуществото на инвеститора има банкови обезпечения, възбрани и претенции на множество кредитори.

Именно такава ситуация възникна след откриването на производство по несъстоятелност на „Геострукт“ ЕООД, дружество, свързано с няколко големи недвижими проекта в София, сред които сградата „Алгара“ (ALGARA) на бул. „Симеоновско шосе“ № 51 и проектът „Еспор“ (ESPOR) на ъгъла на бул. „България“ и бул. „Тодор Каблешков“.

С решение от 21 август 2026 г. Софийският градски съд откри производство по несъстоятелност на „Геострукт“ ЕООД и определи 31 декември 2022 г. за начална дата на неплатежоспособността. Тази дата има особено значение, защото може да повлияе върху оценката на сделки, сключвани от дружеството след настъпването на неплатежоспособността. За купувачите обаче най-важният въпрос не е само колко дължи дружеството и на кого. Основният въпрос е: какво точно право има всеки купувач и как може да го защити, преди неговият апартамент да се превърне просто в част от имуществото, което трябва да бъде осребрено за удовлетворяване на кредиторите?

Настоящият материал разглежда основните правни възможности. Той не представлява индивидуално становище за конкретен предварителен договор или нотариален акт, тъй като при този казус датата на договора, платената цена, начинът на плащане, вписаните тежести и съдържанието на конкретните клаузи могат изцяло да променят правната позиция на купувача.

1. Какво означава несъстоятелността на „Геострукт“?

С откриването на производството по несъстоятелност започва специална процедура, при която имуществото на дружеството трябва да бъде установено, управлявано и при необходимост осребрено, за да бъдат удовлетворени кредиторите по предвидения в Търговския закон ред.

Това не означава, че всеки апартамент в сградите „Алгара“ или „Еспор“ автоматично става част от масата на несъстоятелността. Ако конкретен апартамент вече е бил валидно продаден с нотариален акт и собствеността е прехвърлена на купувача, той по принцип вече не е собственост на „Геострукт“. Съвсем различно е положението при хората, които имат само предварителен договор. При тях собствеността обикновено все още принадлежи на инвеститора и точно затова рискът е значително по-висок. В производството вече има и големи кредитори. Само непогасените вземания, заявени от Първа инвестиционна банка по банков кредит, са в размер над 31 млн. евро, като банката разполага и с особен залог върху търговското предприятие. Наред с това има публични задължения, строителни фирми, доставчици и други кредитори.

Това означава, че за обикновения необезпечен кредитор перспективата да получи обратно цялата платена цена може да бъде значително по-лоша от перспективата да успее да придобие самия апартамент.

2. Първият въпрос: предварителен договор или нотариален акт?

Това е най-важното разграничение.

Ако купувачът има нотариален акт:

Той вече е собственик на придобития недвижим имот, освен ако конкретната сделка впоследствие не бъде успешно атакувана на някое от специалните основания, предвидени в закона.

Тези хора не трябва да „предявяват собствеността си“ като парично вземане в несъстоятелността. Те обаче могат да имат отделни парични претенции срещу „Геострукт“ – например:

• договорна неустойка за забавяне;
• обезщетение за неизпълнение;
• определени разходи;
• други суми, предвидени в договора.

Тези парични вземания следва да бъдат анализирани и при необходимост своевременно предявени в производството по несъстоятелност.

Ако купувачът има само предварителен договор:

Положението е много по-сложно. Предварителният договор сам по себе си обикновено не прехвърля собствеността. Купувачът има право да иска от продавача да сключи окончателен договор, но докато това не стане, недвижимият имот продължава да принадлежи на продавача. При несъстоятелност именно това разграничение може да се окаже решаващо.

3. Купувачът с предварителен договор трябва първо да реши: апартаментът или парите?

На практика съществуват две напълно различни стратегии.

Първата е купувачът да настоява да получи самия недвижим имот. Втората е да се откаже от придобиването, да развали договора при наличие на предпоставките за това и да поиска обратно платените пари, неустойки и други дължими суми. Тези два подхода не трябва да се смесват без внимателна преценка.

Ако човек развали договора и премине изцяло към претенция за връщане на парите, той вече може да се окаже просто един от многото необезпечени кредитори на дружество с огромни задължения. Точно затова въпросът „мога ли да получа обратно платеното?“ не винаги трябва да бъде първият въпрос. В много случаи по-разумният въпрос е: „Мога ли все още да придобия апартамента, за който съм платил?“

4. Може ли предварителният договор да бъде обявен за окончателен след откриването на несъстоятелността?

При определени предпоставки – да.

Чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите позволява на изправната страна по предварителния договор да поиска от съда той да бъде обявен за окончателен.

Съдебната практика приема, че този иск е конститутивен – чрез него не се търси просто присъждане на парична сума, а съдът замества липсващото окончателно волеизявление на продавача. Поради това самото откриване на производството по несъстоятелност не изключва автоматично възможността за такъв иск.

При „Алгара“ на Симеоновско шосе 51 сградата е достигнала Акт 15. Следователно не говорим за хипотеза, при която бъдещият апартамент изобщо не е възникнал като самостоятелен обект.

Все пак трябва да се проверят няколко неща:

• дали „Геострукт“ все още е собственик на конкретния апартамент;
• дали описанието в предварителния договор съответства на съществуващия самостоятелен обект;
• дали купувачът е изпълнил своите задължения;
• каква част от цената е платена;
• има ли вписани искови молби, възбрани или други права на трети лица;
• има ли основания договорът да бъде прекратен от синдика;
• попада ли сделката в период, в който може да бъде атакувана в производството по несъстоятелност.

При избрана стратегия за придобиване на имота от особено значение може да бъде и своевременното вписване на исковата молба.

5. Може ли синдикът да прекрати предварителния договор?

Това е един от най-сериозните рискове.

Съгласно чл. 644 Търговския закон синдикът може да прекрати договор, по който страна е несъстоятелният длъжник, когато договорът не е изпълнен изцяло или частично. Важно е да се разбере нещо, което често изненадва купувачите: не е необходимо неизпълнението да бъде на купувача. Съдебната практика приема, че синдикът може да прекрати договор и когато неизпълнението е именно от страна на дружеството в несъстоятелност. Без значение е коя страна е виновна за неизпълнението; важно е договорът да не е изпълнен изцяло.

Например купувачът може да е платил цялата договорена цена, но ако „Геострукт“ все още не е прехвърлил собствеността, договорът не е изпълнен напълно. Прекратяването не настъпва автоматично. Синдикът трябва да направи ясно волеизявление и законът предвижда 15-дневно предизвестие. Това означава, че за купувачите, които желаят да запазят апартамента си, пасивното изчакване може да бъде особено рисково.

Важно е и друго: самото завеждане на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не лишава синдика от правото му по чл. 644 ТЗ. Затова всяка стратегия трябва да отчита едновременно и двете производства.

6. Има ли значение кога е сключен предварителният договор?

Да – и при този казус датата е изключително важна.

Съдът е определил 31.12.2022 г. като начална дата на неплатежоспособността на „Геострукт“. Това не означава, че всички договори, подписани след 31 декември 2022 г., са нищожни или автоматично недействителни. Но означава, че определени сделки могат да попаднат в специалните правила за защита на кредиторите на несъстоятелността. Търговският закон например допуска атакуване на възмездна сделка, при която даденото от длъжника значително надхвърля по стойност полученото, ако са изпълнени и останалите времеви предпоставки на чл. 647 ТЗ.

Това може да има особено значение при предварителни договори за недвижими имоти.

7. Какво става, ако в договора е записана много по-ниска цена?

Това е практически изключително важен проблем.

На пазара на недвижими имоти понякога се срещат случаи, при които в предварителния договор се записва една цена, а се твърди, че част от действително уговорената сума е платена отделно в брой. Подобна практика може да постави купувача в много тежко положение при несъстоятелност.

Представете си следния пример. Реалната пазарна стойност на апартамента към момента на договора е била 250 000 евро. В предварителния договор обаче е записана цена 130 000 евро. Купувачът твърди, че е предоставил още 100 000 евро в брой, но за тях няма разписка, платежно нареждане, фактура, анекс или друг надежден документ. За купувача може да е очевидно, че реално е платил много повече. За синдика и останалите кредитори обаче документите могат да показват нещо съвсем различно – че дружеството се е задължило да прехвърли актив за значително по-висока стойност срещу несъразмерно ниска насрещна престация. В такъв случай може да възникне риск от отменителен иск по чл. 647 ТЗ.

Важно уточнение е, че не е достатъчно имотът просто да струва повече през 2026 г., отколкото е струвал при сключването на договора. Пазарът на недвижими имоти може значително да се е повишил за няколко години. Това само по себе си не означава, че старата сделка е била неизгодна.

Релевантно е дали е имало съществена нееквивалентност между престациите към съответния релевантен момент. Затова за купувачите е изключително важно да могат да докажат цялата действително платена цена.

8. Защо днес интересът на купувача може да се различава от интереса на кредиторите?

Това е икономическата същност на проблема.

Купувачът има интерес да получи апартамента на цената, която е договорил преди няколко години. Кредиторите на несъстоятелността имат интерес имуществото на „Геострукт“ да бъде осребрено на максимално възможната цена. Ако например през 2021 или 2022 г. даден апартамент е бил договорен за 150 000 евро, но през 2026 г. може да бъде продаден на свободния пазар за 250 000 или 300 000 евро, икономическият конфликт е очевиден.

Това не означава, че кредиторите могат просто да отменят един валиден договор, защото днешната цена им харесва повече. Но означава, че синдикът и кредиторите имат стимул внимателно да проверяват:

• действителната дата на договора;
• действителната цена;
• доказаните плащания;
• евентуални анекси;
• дали сделката е била обичайна и пазарна;
• дали са налице основания по чл. 644, 646 или 647 ТЗ.

Отменителните искове могат да бъдат предявени от синдика, а при негово бездействие – и от кредитор на несъстоятелността, като чл. 649 ТЗ предвижда двугодишен срок от откриването на производството. Затова получаването на съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не бива да се разглежда като абсолютна гаранция, че всички бъдещи рискове са отпаднали.

9. Какво става, ако купувачът реши, че не иска апартамента, а парите си обратно?

Тогава стратегията е друга. При наличие на предпоставките купувачът може да развали предварителния договор и да претендира:

• връщане на платената цена;
• договорна неустойка;
• лихви;
• обезщетение, когато законът и конкретният договор го позволяват.

Именно вземания от развален предварителен договор са сред тези, които съдът е обсъждал и в самото производство по несъстоятелност на „Геострукт“. Но тук има един много важен практически проблем: купувачът вече не се бори за недвижим имот, а се превръща в паричен кредитор. И то обикновено в необезпечен кредитор. Поради големия размер на задълженията на „Геострукт“, наличието на обезпечен банков кредитор, публични вземания, други строителни кредитори и разноските по самото производство по несъстоятелност, не може да се гарантира каква част от такова вземане реално ще бъде събрана.

Затова преди развалянето на предварителен договор трябва внимателно да се сравнят двете алтернативи: реалната стойност на възможността за придобиване на апартамента срещу реалната перспектива за събиране на парично вземане.

10. Какъв е срокът за предявяване на паричните вземания?

Решението за откриване на производството указва на кредиторите, че могат да предявят вземанията си в едномесечен срок от вписването на решението в Търговския регистър.

Това е основният срок, който не трябва да бъде пропускан. Търговският закон предвижда и възможност за допълнително предявяване на вземане в срок до два месеца след изтичането на основния срок, но късното предявяване е свързано с неблагоприятни последици и не трябва да се приема като нормална стратегия. След изтичането и на този допълнителен срок вземания, възникнали до откриването на производството, по правило вече не могат да бъдат предявявани. Ако синдикът не приеме заявено вземане, законът предвижда специална процедура – възражение срещу списъка и при съответните предпоставки установителен иск по чл. 694 ТЗ.

Това означава, че кредиторът не трябва просто да започва обикновено осъдително дело срещу дружеството, без да отчете специалния ред на несъстоятелността.

11. Какво е положението на хората, които вече имат нотариален акт?

При тях позицията принципно е значително по-силна.

Ако купувачът вече е придобил валидно собствеността върху апартамента, този апартамент не следва автоматично да бъде осребряван като собственост на „Геострукт“.

Всеки собственик обаче трябва да направи индивидуална проверка на своя имот за:

• ипотеки;
• възбрани;
• особен залог;
• вписани искови молби;
• други вещни тежести;
• датите на тяхното вписване и заличаване.

При конкретния проект на Симеоновско шосе 51 – „Алгара“, представената имотна справка показва, че договорната ипотека на ПИБ от 2020 г. е била заличена през декември 2025 г.

Това обаче не означава, че въпросът с банковите обезпечения е приключил.

12. Какво означава особеният залог на ПИБ върху „Геострукт“?

ПИБ разполага с особен залог върху търговското предприятие на „Геострукт“, който е вписан през 2020 г. и е подновен през 2025 г.

Особеният залог върху търговско предприятие може да обхваща отделните активи, които са част от него, включително недвижими имоти. Законът за особените залози обаче съдържа много важна защита. Съгласно чл. 7 ЗОЗ залогът се погасява, ако трето лице придобие права върху заложеното имущество по сделка, извършена от залогодателя в кръга на неговата обикновена дейност по занятие. При залог на търговско предприятие чл. 21 ЗОЗ изрично предвижда съответното приложение на тази разпоредба. Това може да бъде много важно за хората, които вече са придобили апартаменти с нотариален акт от дружество, чиято обичайна стопанска дейност е строителството и продажбата на недвижими имоти.

Въпросът обаче трябва да бъде анализиран за всеки конкретен обект.

Още по-сложна е ситуацията при купувач, който сега придобива имота чрез съдебно решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Там може да възникне спор дали и в какъв обем защитата по ЗОЗ се прилага и дали ще е необходимо съдействие на банката или отделен съдебен спор относно залога.

Затова наличието на особен залог не трябва нито да се подценява, нито автоматично да се приема, че всеки продаден апартамент остава завинаги обременен с него.

13. Може ли големият банков кредитор да влияе върху производството?

Да.

Съдът назначава временен синдик, но събранието на кредиторите има значителни правомощия, включително да избира синдик, да го заменя и да определя начина на осребряване на имуществото, метода и условията за оценяване и избора на оценители. Тежестта на големия кредитор в едно производство по несъстоятелност може да бъде значителна. Това обаче не означава, че синдикът представлява конкретен кредитор. Неговото задължение е да действа съобразно закона и интереса на масата на несъстоятелността.

От практическа гледна точка трябва да се отчете, че интересът на големите кредитори може да бъде активите да бъдат реализирани на възможно най-висока цена. Именно затова купувачите с предварителни договори не трябва да приемат, че техните договори непременно ще бъдат изпълнени само защото са сключени преди години.

14. Какво става с Акт 16 на „Алгара“?

Сградата на бул. „Симеоновско шосе“ 51, позната като „Алгара“, е достигнала Акт 15, но не е въведена в експлоатация.

Това е съществено, защото строителството е в много по-напреднал етап от проект, който е спрял на груб строеж. При тази ситуация първата практическа възможност трябва да бъде проверката дали процедурата по въвеждане в експлоатация може да бъде довършена с участието на синдика. Това може да бъде икономически разумно не само за собствениците и купувачите, но и за кредиторите. Една завършена и въведена в експлоатация сграда обикновено има по-висока икономическа стойност от същата сграда, останала години наред на Акт 15.

Следва да се установи:

• какви строителни книжа са налични;
• какво остава да бъде изпълнено;
• има ли неприключили отношения със строителен надзор;
• има ли неплатени задължения към проектанти или изпълнители;
• има ли неизпълнени изисквания на експлоатационните дружества;
• какво е състоянието на общите части;
• какви документи липсват за въвеждане в експлоатация;
• кой може да действа като възложител в конкретната ситуация.

Ако процедурата не може да бъде продължена от дружеството чрез синдика, трябва да се анализира възможността собствениците да организират необходимите действия съвместно.

Това обаче не се свежда просто до „наемане на архитект и получаване на Акт 16“. Необходимо е първо да бъде изяснена собствеността, строителната документация и правното положение на целия проект.

15. А какво става със сградата „Еспор“ на бул. „България“ и бул. „Тодор Каблешков“?

Същата логика трябва да бъде приложена и към другия проект, свързан с „Геострукт“ – „Еспор“ (ESPOR), на ъгъла на бул. „България“ и бул. „Тодор Каблешков“ в София.

Там също първо трябва да бъдат разграничени:

• вече продадените самостоятелни обекти;
• обектите, за които има само предварителни договори;
• свободните обекти, които все още са собственост на „Геострукт“;
• тежестите върху всеки отделен имот;
• степента на завършеност на строителството;
• възможността сградата да бъде въведена в експлоатация.

Не е правилно всички купувачи в „Алгара“ и „Еспор“ да бъдат поставяни под общ знаменател. Дори двама души в една и съща сграда могат да имат напълно различна правна позиция в зависимост от това кога са подписали договорите си, какво са платили, как са платили и дали вече са придобили собственост.

16. Какво трябва да направи всеки купувач още сега?

Най-рисковото поведение е пасивното изчакване с надеждата, че „синдикът ще оправи нещата“. Всеки купувач трябва да събере:

• предварителния договор и всички анекси;
• нотариалния акт, ако има такъв;
• банковите платежни нареждания;
• разписките за плащания в брой;
• фактури;
• договори за допълнителни плащания;
• кореспонденцията с „Геострукт“;
• електронни съобщения и имейли относно цената;
• рекламни материали и оферти;
• документи за предаване на владение;
• строителни книжа, които са му предоставени;
• удостоверение за тежести за конкретния обект;
• кадастрална схема;
• информация за вписани искови молби и възбрани.

След това трябва да се отговори последователно на няколко въпроса:

1. Собственик ли съм вече или имам само предварителен договор?
2. Искам ли реално апартамента или предпочитам да търся парите?
3. Изпълнил ли съм собствените си задължения?
4. Колко точно съм платил и мога ли да докажа всяко плащане?
5. Каква е записаната в договора цена?
6. Каква е била пазарната стойност на обекта към момента на договора?
7. Кога е подписан договорът спрямо началната дата на неплатежоспособността?
8. Има ли възможност за иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД?
9. Съществува ли риск от прекратяване по чл. 644 ТЗ?
10. Съществува ли риск сделката да бъде атакувана по чл. 647 ТЗ?
11. Какви тежести има върху конкретния апартамент?
12. Има ли парично вземане, което трябва да бъде предявено в несъстоятелността?

Едва след отговора на тези въпроси може да бъде избрана разумна стратегия.

17. Какво не трябва да правят купувачите?

На първо място, не трябва прибързано да развалят предварителния договор само защото са разбрали за несъстоятелността.

Това може да означава доброволно отказване от възможността да получат недвижим имот и превръщането им в необезпечен паричен кредитор. Не трябва и да се подписват нови анекси, споразумения или декларации, без да се провери как ще се отразят на вече възникналите права. Не трябва да се укриват или премълчават плащания. Ако има суми, платени извън официално посочената цена, трябва да се установи какво доказателство съществува за тях. Не трябва да се пропускат сроковете за предявяване на вземания.

И не трябва да се приема, че всички купувачи трябва непременно да предприемат едно и също действие.

18. Каква е най-разумната обща стратегия?

При такъв мащабен казус има смисъл купувачите да действат координирано по общите въпроси, но индивидуално по правата върху конкретните апартаменти.

Общите действия могат да включват:

• установяване на всички засегнати собственици и купувачи;
• комуникация със синдика;
• изискване на строителната документация;
• установяване какво остава до въвеждането на сградите в експлоатация;
• проверка на общите банкови обезпечения;
• организиране на техническа и правна проверка на проекта.

Но за всеки предварителен договор трябва да има отделен анализ.

Човек с договор от 2019 г., платена изцяло и доказуема цена и вече съществуващ самостоятелен обект може да бъде в коренно различно положение от човек с договор от 2024 г., в който е записана цена значително под пазарната и част от плащанията не могат да бъдат доказани.

Заключение

Несъстоятелността на „Геострукт“ ЕООД поставя в сложна ситуация купувачите в проектите „Алгара“ на Симеоновско шосе 51 и „Еспор“ на бул. „България“ и бул. „Тодор Каблешков“.

Но несъстоятелността сама по себе си не означава, че всички купувачи са изгубили апартаментите или парите си. Хората с нотариални актове вече имат вещни права и при тях основните въпроси са тежестите, договорните неустойки и довършването на процедурата по въвеждане в експлоатация.

При хората с предварителни договори положението е по-сложно. Те трябва много бързо да решат дали ще търсят придобиване на самия недвижим имот или ще преминат към парична претенция в несъстоятелността.

При този избор трябва да се отчете и икономическата реалност. При дружество с голям обезпечен банков кредитор, публични задължения, множество частни кредитори и значителни разноски по производството, превръщането на купувача в обикновен необезпечен кредитор може да означава дългогодишно производство и несигурна събираемост. От друга страна, искът за обявяване на предварителния договор за окончателен също не е универсално решение. Трябва да се проверят правата на синдика, особеният залог, датата и цената на договора и евентуалната възможност сделката да бъде атакувана в интерес на кредиторите.

Затова най-важното в случая на „Геострукт“, „Алгара“ и „Еспор“ е всеки купувач да разполага с пълната си документация и да получи конкретен анализ на своя договор.

При несъстоятелността времето, вписванията и доказателствата могат да бъдат също толкова важни, колкото и самият договор.